Ayşe Hanım; Sincan semtinde uzun süredir oturduğu evinin malikinin değiştiğini, yeni ev sahibi Hakan Bey'in ihtiyacı olduğunu söyleyerek evi boşaltmasını istediğini söyleyerek ofisimize gelmiştir. Ayşe Hanım "evden çıkamayacağını, bu durumda evi tahliye edemeyeceğini, kış günü yeni kiralık ev bulamayacağını" söylemiştir. Yeni ev sahibi Hakan Bey ise Yenikent'te kirada oturduğunu, evi oturmak istediği için satın aldığını söyleyerek uzun süredir kiracı olan Ayşe Hanım'ı tahliye ettirmek istemektedir.
Birçok kiracı ve ev sahibinin başına gelen bu durumu hem kiracı hem ev sahibinin başvurabilecekleri hukuki yollar nelerdir? Aradığınız cevapları bulmak için haydi başlayalım.
Yeni ev sahibi olan Hakan Bey; satın almış olduğu taşınmazdaki kiracı Ayşe Hanım'ı tahliye ettirmek istemektedir. Hakan Bey'in burada iki farklı sebebe dayalı olarak tahliye sebebi bulunmaktadır. Bunlar TBK m. 350/1 gereğince ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye ve TBK m. 351/1 gereğince "yeni malikin gereksinimi" nedeniyle tahliyedir.
İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) SEBEBİYLE TAHLİYE
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları TBK md. 350/1'de düzenlenmiştir. Şöyle ki;
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK md. 350'ye göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları şunlardır;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi konut veya çatılı iş yerine ilişkin olmalıdır. Bu kapsamda kiralanan taşınmaz "arsa" vasfında ise iş bu maddenin uygulanması mümkün değildir.
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı olmalıdır.
Somut olayda olduğu gibi Hakan Bey gibi; ev sahibinin kendisinin kirada oturması sebebiyle satın aldığı taşınmazı kiradan kurtulmak ve ailesiyle birlikte oturmak için ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirebilir.
Yine Hakan Bey annesini, babasını kirada oturtmak istemediği için, ergin çocuğuna ayrı bir konut açmak için ya da çocuğunun evlenecek olması sebebiyle de iş bu davayı açabilecektir.
Peki kiracı bu durumda ne yapabilecektir? Kendisine karşı böyle bir dava açıldığında nelere dikkat etmelidir?
Kiracı bu durumda ev sahibinin ihtiyacının samimi ve gerçek olup olmadığına dikkat etmelidir. Yani Ayşe Hanım'ın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi ancak Hakan Bey'in ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlaması durumunda mümkündür. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı sırada Hakan Bey'in ihtiyaç sebebinin varlığından bahsedilebilirken; dava sırasında bu ihtiyaç sebebi ortadan kalkmışsa artık bu sebebe dayanarak davaya devam edilemez. İhtiyaç sebebinin yargılama sırasında hatta hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir.
Kiracının burada kontrol etmesi gereken en önemli husus nedir peki? Kiracı burada kiraya verenin ya da yeni ev sahibinin tahliye ve fesih sürelerine uyup uymadığını kontrol etmesi gerekmektedir. Peki bu süreler nelerdir?
Bahsettiğimiz bütün koşulların sağlandığını kabul ettiğimizde; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava açılmalıdır. (TBK md. 350/1)
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (TBK md. 353)
Peki buradaki süreler yeni malik için de geçerli midir? Hakan Bey bu sürelere uyarak davasını açarsa doğru yapmış olur mu? Yeni malikin yapması gereken başka bir şey var mıdır? Kanun koyucu yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilmesi için başkaca koşullar öngörmüştür.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (TBK md. 351/1)
Bu hükme göre yeni malik de kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle iş bu davayı açabilecektir.
Bu maddeye göre yeni malik; taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalı ve taşınmaza kendi ihtiyacı olduğu için sonlandıracağını bildirmelidir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. (TBK m. 351/2)
Bir örnekle yeni malikin dava açma süresini netleştirelim. Hakan Bey yeni malik olarak taşınmazı 01/11/2025 tarihinde devralmış olup; 01/12/2025 tarihine kadar gereksinimini kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açabileceği bir dava ile sonlandırabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus 6 aylık süre edinim tarihinden başlar.
Burada hem kiraya verenin hem kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açarken dikkat etmesi gereken hukuki şartlar anlatılmıştır. Sonuç olarak, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. Ve 351. Maddelerinde gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kira ilişkilerinde gereksinim nedeniyle tahliye davaları, anlattığımız üzere de hem süre hem de ispat yükü açısından oldukça teknik ve hassas kurallara tabidir. Yanlış bir adım, hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, kiraya verenler, kiralananı sonradan edinen malikler ile kiracılar, haklarını doğru ve zamanında kullanabilmek için mutlaka bir bu konuda uzman avukata danışmalı ve dava süreçlerini profesyonel destekle yürütmelidir.